«Роскошное» жилье» — это недвижимость, которая существенно больше нормы предоставления жилья на условиях соцнайма в конкретном регионе. Новое жилье, должно «удовлетворять конституционно значимой потребности должника в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения». Проще говоря, она не может быть меньше упомянутой нормы предоставления жилья.
В Москве, например, в 2023 году она составляет 18 кв. м на одного человека. Чтобы узнать норму, нужно руководствоваться региональными законами и п. «в» ст. 1 постановления правительства от 29.08.2005 № 541.
Запустить механизм по продаже единственной квартиры можно, если ее рыночная стоимость сильно превышает разумную потребность в помещении, а разница между стоимостью этой и замещающей квартиры поможет существенно погасить долги. Это важно, потому что кредиторы должны не забывать: главная цель такого мероприятия – не наказать должника, а получить деньги для погашения его долга.
Кредиторы могут забрать квартиру, даже если ее собственник-должник ничего не нарушал и не злоупотреблял своими правами ни до банкротства, ни во время процедуры.
Но если его действия все-таки были недобросовестными, это увеличит вероятность отъема жилья.
Даже если продажа квартиры поможет погасить долги, процедуру сразу не начнут: перед снятием исполнительского иммунитета судья проверит множество обстоятельств, например, есть ли у должника другое имущество или доходы, за счет которых можно погасить долги без продажи квартиры.
Также суд должен оценить, какую квартиру взамен кредиторы подобрали должнику, где она находится и подходят ли новые условия проживания членам семьи должника.
Право собственности должника на единственную квартиру должно прекратиться не раньше, чем на него оформят новое жилье. Вся процедура должна проходить под строгим контролем суда.
После публикации высшими судами важных решений прошло уже больше двух лет, и с тех пор кредиторы и суды активно применяют новые правила в попытке выстроить процедуру продажи единственного жилья должника.
Юристы компании «ООО Передовые решения» внимательно следят за этими изменениями в судебной практике и учитывают их в работе с клиентами.
И вот к чему суды пришли на сегодняшний день.
Как мы уже упомянули, единственное жилье должников попало под угрозу не просто так, а из-за многочисленных злоупотреблений. В июльском решении Верховный суд указал, что забрать единственную квартиру кредитор может как у добросовестного, так и у нечестного должника.
Главное — наличие реальных причин считать, что продажа квартиры поможет погасить долги перед кредиторами.
Но важно понимать, что злоупотребления должников все-таки увеличивают риски их незапланированного переезда.
По устоявшейся позиции Верховного суда, действия должника по выводу (продаже, дарению и пр.) всей недвижимости из своей собственности только для того, чтобы у него осталось единственное, защищенное от кредиторов жилье, в том числе смена прописки именно с этой целью, считаются злоупотреблением правом с целью уйти от долгов.
Они в итоге часто приводят к снятию исполнительского иммунитета с единственного жилья (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК).
Разберем на некоторых примерах из судебной практики.
Даже если кредиторы уже взялись за идею продать жилье должника, это не значит, что все потеряно. Шансы сохранить дорогостоящую или просторную квартиру все же имеются. Расскажем о нескольких таких историях.
Продажа квартиры не помогла бы погасить большую часть долга, так как ее площадь была небольшой (№ А70-17777/2018). Это же произошло и в случае с должниками, чье жилье не превышало 51,9 м² (№ А40-176990/2020), 62 м² (№ А27-12283/2021) и 85,3 м² (№ А40-41714/2019).
На этих примерах видно, что судьи все же следуют позиции Верховного и Конституционного судов и проверяют, не причинит ли продажа единственного жилья банкрота больше вреда, чем пользы.
По состоянию на ноябрь 2023 года в Госдуме рассматривается законопроект о сохранении единственного ипотечного жилья банкрота. Депутаты уже одобрили его в первом чтении, то есть поддержали его концепцию. Сейчас документ обсуждают уже детально и планируют его доработать.
В чем суть этого законопроекта: должникам предлагают разрешить подписывать мировые соглашения с банками или согласовывать с ними план реструктуризации долга, чтобы оставить себе ипотечное жилье.
Дальше в документ могут включить критерии, по которым можно будет определять единственную квартиру в ипотеке. Это нужно, чтобы помешать недобросовестным должникам использовать новый механизм для спасения роскошной недвижимости от кредиторов. Еще в будущих поправках, скорее всего, можно будет увидеть механизм заключения мировых соглашений и условия погашения долга.
Обратиться к нашим юристам за бесплатной консультацией. Эксперты юридической компании «ООО Передовые решения» уже более пяти лет успешно защищают интересы должников и за это время провели больше 18 000 дел по списанию долгов на сумму более 2-х млрд руб.
Наши специалисты изучат и проанализируют вашу проблему, оценят возможные риски и возьмут на себя заботы, связанные с защитой вас и вашего имущества от необоснованных требований кредиторов.
Мы не рекомендуем проводить процедуру банкротства самостоятельно, так как против вас будут выступать подкованные люди, в чьих интересах забрать у вас как можно больше.